杭州 100㎡ 的房子，半包（人工+辅材）6-9 万，合 600-900 元/㎡；全包（含主材）12-20 万，合 1200-2000 元/㎡。同等材料档次下，半包账面比全包便宜 15%-25%，但这笔账没算你跑建材市场、补货损耗和售后扯皮的隐性成本。没渠道、周末凑不出 15 天以上，半包最后只省几千块，甚至倒亏。上班没时间盯工地，最稳的做法是半包或全包加第三方监理，杭州监理 30-60 元/㎡，100㎡ 三五千，再加 5 个关键节点本人到场，即水电交底、水电验收、防水闭水、泥木验收、竣工验收，基本能兜住。
半包和全包，钱到底差在哪
杭州这边，半包按建筑面积 600-900 元/㎡，100㎡ 的房子 6-9 万；全包 1200-2000 元/㎡，同样 100㎡ 是 12-20 万。同等材料档次下，半包账面比全包便宜 15%-25%，这 15%-25% 基本就是装修公司的主材差价和管理费。
但账面便宜不等于最后省钱。半包你得自己跑市场，瓷砖、地板、门、橱柜、洁具、灯具、开关面板，一样样比价、下单、等货、收货、补货。100㎡ 的房子主材少说 15 个品类，跑 15-25 个周末是常态。买少了补货等 7-15 天，买多了退不掉，买错了返工。这些不写在报价单上，但都是钱。
一张表看清楚
| 项目 | 半包 | 全包 |
|---|---|---|
| 单价（建筑面积） | 600-900 元/㎡ | 1200-2000 元/㎡ |
| 100㎡ 总价 | 6-9 万 | 12-20 万 |
| 含什么 | 人工+辅材（水泥黄沙、水电线管、防水、石膏板龙骨、腻子、乳胶漆） | 半包全部+瓷砖地板、门、橱柜、洁具、吊顶、开关面板 |
| 你要花的时间 | 跑 15-25 个周末选主材 | 3-5 次确认方案和选样 |
| 工期 | 90-120 天，主材跟不上能拖到 130 天 | 80-100 天 |
| 售后谁兜底 | 材料你买的，容易扯皮 | 一家公司兜底 |
注意全包一般不含：家具家电、窗帘、封阳台、中央空调、地暖、全屋净水，以及拆改增项。这部分钱要单独留，100㎡ 再留 2-5 万很正常。
价格什么时候往高走，什么时候往低走
往高走：房龄 20 年以上、水电全改、墙面大面积空鼓要铲到红砖、地面落差超 3 公分要找平、无电梯 4 楼以上搬运、拆改多。这种房子半包能到 900-1100 元/㎡，全包能到 2000-2400 元/㎡。
往低走：新房毛坯、户型不动、水电局部改、原墙面基层还行只做局部修补、主材自己有渠道。半包 550-700 元/㎡ 能下来，全包 1100-1400 元/㎡ 也有。
低于 800 元/㎡ 还想做全包，别想了，要么材料是工程货，要么后面全是增项。
工期差多少天
100㎡ 的房子，全包正常 80-100 天，半包 90-120 天。差的这 15-30 天主要是在等主材，因为瓷砖要等 7-15 天、木门要等 25-35 天、定制柜要等 30-45 天。半包最容易出的问题就是瓷砖没到、柜子没量，工人在工地干等，你去催货，商家说排单。
关键节点记一下：开工交底 1 天，水电 7-10 天，防水闭水 2-3 天（闭水必须做满 48 小时），泥瓦 15-20 天，木工 7-12 天，油漆 15-20 天，安装收尾 10-15 天。
上班没时间盯工地，怎么办
说句实话，一天都不到场肯定不行，但也不用天天去。我的建议是这样：
- 请第三方监理。杭州 30-60 元/㎡，100㎡ 三五千块，或者按次 300-600 元一次，跑 11-15 次。这笔钱比返工便宜太多。
- 本人必须到 5 次：开工交底、水电验收（打压加拍照留档）、防水闭水试验、泥木验收、竣工验收。每次半天到一天，提前请假也值。
- 工地装个 4G 摄像头，200-500 块，对着客厅和入户门，能看进度也能看有没有人干活。
- 建个微信群，要求工长每天收工前发 3-5 张现场照片，水电阶段拍管线走向视频，以后打孔、维修都用得上。
- 合同里写清工长姓名和每周到场次数，换人要提前通知，这条比什么都管用。
几个坑，说清楚怎么避
坑一：全包低价套餐引流。广告 15 万拎包入住，签完合同水电按实算、拆墙另算、主材升级补差，最后变成 22 万。避法：合同写清“除业主主动变更外不增项”，主材品牌、系列、型号、数量写进附件，含多少个开关插座点位、多少米水管，全部数字化。
坑二：水电按实结算。报价 1 万，结算 2 万，这是半包全包都有的常见问题。避法：开工前让工长出点位图，按图报价，合同写“结算金额不超过报价的 10%”，超出部分不认。
坑三：辅材写“同档次品牌”。合同写的是大牌，进场是低端系列甚至杂牌。避法：写品牌、系列号、规格，材料进场当天你或者监理到场验收，拍照留档，乳胶漆查防伪码，电线看米标和 3C 标识。
坑四：半包材料出问题互相推卸责任。砖裂了，工长说是砖的问题，商家说是铺贴的问题。避法：买砖留好送货单和批次号，铺贴前让工长书面确认砖的质量和色号，同一空间用同一批号。
坑五：工长同时开五六个工地，人找不到。避法：签合同前去他正在施工的工地看两次，看现场干不干净、材料码得整不整齐，比听他说什么都强。
什么情况不建议做
- 房子只打算住三五年就卖，别做全包高配，钱花在看得见的地方就行。
- 房龄 20 年以上、管道老化要全改的，不建议选“水电按实”的全包套餐，这是增项重灾区，走半包加监理更清楚。
- 预算硬装卡在 800 元/㎡ 以下还想全包，最后一定是减配或者增项。
- 半包但连瓷砖损耗率（一般 5%-8%）、门洞尺寸都不清楚，又抽不出周末，别硬上，容易买错买多。
什么情况肯定要加钱
- 无电梯 4 楼以上，材料搬运费 1500-3000 元，这笔省不掉。
- 老房墙面空鼓多，铲到红砖重新抹灰，25-45 元/㎡。
- 地面找平超过 3 公分，30-50 元/㎡，超过 5 公分还得加。
- 水电全改比局部改，多 80-150 元/㎡。
- 垃圾清运下楼，800-2000 元，看楼层和有无电梯。
- 层高超过 3.5 米要搭脚手架，另算。
这些在报价阶段就该问清楚，别等开工了再谈，那时候你没得选。
延伸问题
半包的辅材到底包含哪些？
水泥黄沙、水电线管、防水涂料、石膏板龙骨、腻子乳胶漆这些辅材归半包；瓷砖地板、门、橱柜、洁具、灯具、开关面板你自己买。签合同前要一份辅材清单逐项对，别听“都包含”。
全包套餐里的主材能换吗？
能换，但一般要补差价，而且套餐价是按低端型号算的，换成看得上眼的牌子通常加 20%-40%。签之前把品牌、系列、型号、数量写进合同附件，写不清的一律当没有。
请第三方监理值不值？
值。杭州 30-60 元/㎡，100㎡ 三五千块，重点是水电和防水这两关能帮你兜住，返工一次的代价就超过监理费。选按节点上门的，别选只来两次的形式监理。